Желаете перепланировать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Наша статья «Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки» поможет вам разобраться в процессе. Узнайте, как правильно подготовить план перепланировки квартиры и сделайте свои желания реальностью с минимумом хлопот и максимумом результативности.
Если собираетесь получить на нее официальное разрешение
Какие именно планы нужно нести в инстанции? Кто будет их чертить? А если делаю ремонт сам, без дизайнера: буквально один проем хочу прорубить и заложить другой, мне тоже нужно что-то чертить?
Объясняем!
Дизайн-проект не равно проект перепланировки
Чтобы согласовать любую перепланировку, потребуется её проект (планы, чертежи) — что конкретно планируется делать. На основании этих планов сотрудники жилинспекции дают либо не дают разрешение выполнять работы. Кто может нарисовать такие планы?
1. Рисуете сами — как умеете
Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.
2. Рисуете только черновик
После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.
На иллюстрациях: чертеж демонтируемых перегородок (выше) и план монтажа с экспликацией помещений из проектной документации дизайнеров Zzburo. На основе таких чертежей можно подготовить чертежи для МЖИ, БТИ или управляющей компании
Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».
Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».
Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.
Дмитрий Долготер, дизайнер: «Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы. Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать».
Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.
Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово «свободная» в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.
ОБ ЭТОМ…
► Вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?
Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.
После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.
Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации:
«Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного плана — опечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт».
Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.
Даже если речь идет о простейшем перемещении перегородок, чертежей должно быть минимум три:
- план помещений до перепланировки;
- план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
- план помещений квартиры после перепланировки.
Эти чертежи для жилинспекции и БТИ делаются на основе нескольких дизайнерских (или самодельных) чертежей: обмерного чертежа, плана демонтажа стен, плана монтажа стен и плана расстановки мебели.
Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей —
«Архитектурно-проектная мастерская №1» (Москва).
План расстановки мебели
Если в квартире будет выполняться, например, частичное присоединение лоджии с помощью французского окна, перенос батарей и т.п., потребуются еще теплотехнический расчет, планы электрики и другие чертежи.
Юлия Клюева, дизайнер: «Чтобы согласовать перепланировку, недостаточно одного плана демонтажа. Нужен план перепланировки и согласование в управляющей компании переустройства, которое касается инженерных сетей (электричества и точек сантехники). Жилищный кодекс РФ — один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. В 4-й главе всего пять статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение закона. Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009».
ПО ТЕМЕ…
► Прочитать Жилищный кодекс
Дмитрий Долготер, дизайнер: «По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше. И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 20–30 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры».
Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.
План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.
Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: «Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку».
Дмитрий Долготер, дизайнер: «Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности».
Юлия Клюева, дизайнер: «Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально».
Сколько стоят чертежи и согласование проекта
Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70–100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.
Юлия Клюева, дизайнер: «Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО».
Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: «Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО».
Как долго действует разрешение на перепланировку?
Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.
Важно: правила постоянно меняются
Жилищный кодекс требует вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки (действия, которые изменяют площадь помещений или их назначения) и переустройства (переделки вроде переноса газовой плиты, изменения вентканалов и т.п.). К самым частым относятся:
- разделение или объединение санузла;
- увеличение санузла за счет площади коридора;
- снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
- изменение конструкции полов;
- установка электрической плиты вместо газовой;
- утепление лоджий.
При этом в каждом регионе могут быть свои нюансы согласования. Кроме того, время от времени появляются новые нормативы — вводятся одни технические ограничения и снимаются другие. Например,
недавно в московском регионе жестче стали трактовать норму о душевых трапах в квартире и почти перестали согласовывать присоединение лоджии без французской двери. О текущих ограничениях вы можете узнать в формате разовой консультации (с почасовой оплатой) в архитектурном бюро или обратившись к «согласователям».
ПО ТЕМЕ…
► Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
► Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Среди наших читателей много практикующих архитекторов и дизайнеров. Расскажите, ваше бюро чертит планы для согласования перепланировки? Какие нюансы важны? Дополните нашу статью с учетом требований, актуальных для вашего региона [не забывайте указывать его в комментариях]
Почему нельзя покупать квартиру с перепланировкой?
При покупке квартиры с перепланировкой есть риск столкнуться с некоторыми проблемами, которые могут быть неприятными и дорогостоящими для решения.
Во-первых, перепланировка может быть несанкционированной, то есть не зарегистрированной управляющей компанией, государственными органами или техническим надзором. В этом случае покупатель может столкнуться с необходимостью легализации перепланировки, что потребует дополнительных расходов на юридическую поддержку, получение соответствующих разрешений и проведение технических работ.
Во-вторых, перепланировка может привести к нарушению технических норм и правил, что может привести к ухудшению качества жилья, повреждению конструкций здания или угрозе безопасности для жильцов.
В-третьих, несанкционированная перепланировка может повлиять на стоимость квартиры, поскольку она может быть оценена в соответствии с техническими характеристиками, отличными от тех, что указаны в документах на квартиру.
В любом случае, при покупке квартиры с перепланировкой рекомендуется обратиться к специалистам, чтобы оценить техническое состояние квартиры и ее соответствие нормам и правилам, а также юристам, чтобы проверить легальность перепланировки и ее оформление.
